未払家賃の支払請求

家賃の未払いが生じた場合、まずは迅速に支払請求を行うことが大切です。放っておくと、賃借人も「このままでも何とかなるのではないか」との気持ちを抱いてしまい、ズルズルと家賃を払わない、という事態になってしまいます。
家賃の未払いが生じたら、直ちに支払を求める意思を明確にし、請求書を再送する、電話やメール等で改めて支払いを請求することが重要です。

それでも支払がなされない場合には、以下のような手段を検討します。

内容証明郵便の送付

請求書を何度も送っても支払いがない、電話やメール等で何度催促しても支払いがない場合は、内容証明郵便で督促します。
「〇月分の家賃を〇月〇日までにこの口座に振り込みなさい。そうしないと法的手段を採りますよ。」という内容です。
従前、内容証明郵便は郵便局に行って出す必要がありましたが、現在は電子内容証明郵便サービスを活用することで、いつでも事務所や自宅から発送することができます。
内容証明郵便を出す際、弁護士の名義で出すとスムーズに支払いが得られる場合もありますので、当事務所の顧問先等では、状況に応じて弁護士名で内容証明郵便を送付しています。

支払能力があるにもかかわらず、賃料を滞納している悪質な賃借人には、支払督促や民事訴訟などの法的手続きを講じることになります。

支払督促

支払督促は書類審査だけで行われる簡便な手続です。裁判所に行く必要もありません。

ただし、債務者の住居地が遠方の場合、この方法を利用することには慎重な検討が必要です。

支払督促は債務者の住居地を管轄する簡易裁判所に申立てを行うのですが、債務者から異議を申し立てられてしまうと、通常の民事訴訟手続に移行してしまい、債務者の住居地を管轄する裁判所に訴訟手続が係属してしまうからです。

民事訴訟

未払家賃額が１４０万円を超えているときは、地方裁判所に民事訴訟を提起することになります。

請求額が１４０万円以下のときは、簡易裁判所の管轄になりますが、さらに60万円以下の場合、少額訴訟という制度によることもできます。少額訴訟手続は、１回の期日で審理を終了して、判決が出るのが原則です。
訴状や申立書は必要になりますが、正式裁判のような訴状ではなく、簡易なもので足り、費用も抑えることができます。
少額訴訟の場合は、債権者の居住地近くの簡易裁判所で申立てを行うことができますので、支払督促の場合とは逆に、遠隔地の債務者を債権者の居住地近くの裁判所に呼び出して手続を進めることができます。

強制執行

訴訟での勝訴判決や支払督促が確定した後も、滞納している家賃が支払われない場合、賃借人の預金や給与を差し押えたり、車や家財を保有している場合には競売にかけて現金化して、回収することができます。これを強制執行といいます。

給与を差し押さえると、裁判所から賃借人の職場に差押執行命令が送付されますので、賃借人が自主的に家賃を支払ってくることもあります。

ただし、強制執行は、賃借人の財産の在りかがある程度判明していなければ申立てをすることができず、また、申立てをしても空振りに終わってしまうこともあるため、注意が必要です。

保証人への請求

賃借人が賃料を支払ってくれない場合には、契約時に立てた賃借人の保証人も支払義務を負っていますので、賃貸人は、保証人に対して滞納賃料を請求することができます。保証人への請求は、本人への請求と同じ流れになります。

貸借契約締結時に、支払能力の高い保証人を確保することが、滞納賃料の回収にとっ

て極めて重要です。保証人の身元確認のために住民票を、支払能力の確認のために収入証明書ももらっておくと良いでしょう。保証人が立てられない場合は、保証会社の保証を受けられることを条件にすることもできます。

悪質な賃借人の場合、単なる賃貸人からの督促では賃料が支払われず、他方で容易に追い出すこともできませんので、未払の賃料が次々と溜まっていく事態になりかねません。弁護士や裁判所が介入することで解決できるケースが多くありますので、不動産に関する問題については、是非、当事務所にご相談ください。

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