立退き・明渡請求
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立退き・明渡請求
賃借人は借地借家法という法律で保護されていますので、一度賃貸借契約を結ぶと、いくら賃借人が家賃を滞納しているといっても、賃貸人は賃借人の同意なく部屋を片付けたり、鍵を交換したり、無理やり出ていかせたりすることはできません。強引にそんなことをすれば、逆に訴えられたり、場合によっては犯罪に該当するなど、トラブルになってしまいます。
もっとも、きちんと法律に従って手続きを行えば、問題を解決することが出来ますので、ぜひご相談ください。
立退き・明渡請求が認められる条件
賃借人側に賃料滞納など債務不履行があり、賃借人と賃貸人との信頼関係が損なわれている場合は、賃貸借契約の有効期間内であっても契約を解除して明渡請求することが認められます。
ただ、裁判例に照らすと、現実的には、1~2ヶ月程度の家賃未払いでは賃貸借契約の解除が認められる可能性は低いといえます。3ヶ月以上家賃滞納があり、支払われる見込みのない場合には賃貸借契約の解除が認められる可能性が高くなるため、明渡請求を検討すべきです。
弁護士に明渡請求を依頼した場合の流れ
弁護士に明渡請求を依頼した場合、次のような手順で解決して行きます。
(1)物件の調査
必要に応じて、物件の現況を調査します。物件の調査は、その後に予定している手続の準備のために必要となることがあります。
(2)内容証明による催告・交渉
まずは内容証明郵便の送付によって、賃料支払の催告と賃貸借契約の解除(解約)を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合い・交渉を開始します。
(3)占有移転禁止の仮処分
賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいる、という場合がよくあります。このような場合、占有者は物件の明渡しを妨害するために、わざと占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。
明渡しの判決を得る前に、他の人に占有が移ってしまうと、判決が無意味になってしまいます。占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続ですので、必要に応じてこの手続を行います。
(4)賃料請求・明渡訴訟
賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。裁判の判決に基づく明渡しは、最もリスクが少なく確実な手段です。手間がかかりますが、弁護士にお任せ頂ければ安心です。
(5)強制執行
勝訴判決を得ても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。強制執行による明渡し手続が完了すれば、すべて終了です。
賃料の滞納が続いている状態で手をこまねいていると、他の賃借人に貸していれば得られる賃料が支払われないことが続き、その損害は蓄積されていきます。また、そのような賃借人の場合、もともと支払能力に乏しいケースが多いため、後から回収を図ることも難しくなります。
具体的な事案に応じた迅速かつ早期の対応が重要ですので、是非当事務所にご相談ください。