不動産賃貸業を営んでいます。賃貸物件の賃借人が賃料滞納の上、
内部に家財道具等を残したまま無断で退去してしまい、連絡が取れません。
どのようにすれば当該賃貸物件を空にすることができるでしょうか？

このような悪質な賃借人も少なからず存在します。そのような場合、一刻も早く、賃貸物件の内部を空にして、新たな賃借人に賃貸したいとお思いのことでしょう。
まず、①賃貸借契約を適法に解除して、その後、②賃借人に対して建物の明渡しと未払賃料を求める訴訟を提起して判決を取得し、③取得した判決に基づく強制執行の申立を行ったうえで、執行官の手によって具体的な強制執行手続が実施され、賃貸物件を空にした状態で、執行官から賃貸人に明け渡されることになります。

１　具体的手順

(１)　賃貸借契約の解除
まず、賃貸借契約を解除する必要があります。賃貸借契約を解除するための要件として、①家賃滞納が長期間（おおむね３～４か月以上の期間）にわたっていて、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が既に破壊されているといえること、②賃貸人が賃借人に対し、何月何日までに未払賃料を支払えというように相当な期間を定めて支払いを求める通知をすること、③上記の通知をしたにもかかわらず、未払賃料が支払われなかったことが挙げられます。
これらの要件を満たした場合に、④解除の意思表示をして賃貸借契約を解除することが可能となります。
①及び④に関して、未払賃料の支払を求める通知や解除の意思表示の通知として、内容証明郵便を利用するのが一般的です。そこで、以下に未払賃料の支払を求める内容証明郵便の文例を示します。

（文例）通知書

そして、この内容証明郵便は、原則として、賃借人に届くことが必要です。
しかし、賃借人が行方不明である場合には、内容証明郵便を送っても相手方に届かずに戻ってきてしまうという事態が考えられます。そのような事態に対しては、住民票や戸籍附票を調べてみたり、近隣への聞き取り調査をしたりしますが、それでもなお行方が分からない場合には、賃借人が最後に住んでいた住所を管轄する裁判所に公示送達の申立をします。
この公示送達をすれば、賃借人がたとえ行方不明であっても、②や④の通知が賃借人に届いたとみなすことが可能となります。

(２)　建物明渡請求訴訟の提起
賃貸借契約を解除する手続を取ったら、次に、裁判所に建物明渡訴訟（未払賃料の請求も同時にします。）を提起します。

訴訟を提起するには、訴状を作成する必要があるのですが、その際、明渡しを求める部分を特定することが必要になります。この明渡し部分の特定が十分にできていないと、勝訴判決を得たとしても、後に述べる強制執行の段階で明渡しを実現することができない事態が発生する危険があります。それゆえ、賃貸物件の明渡しに万全を期すべく、訴状の作成については、弁護士に依頼することをお勧めします。

訴訟を提起すると、訴状が相手方のところに送達される必要があるのですが、相手方である賃借人が行方不明である場合には、最終的には、上記で触れた公示送達という方法で送達が行われることになります。

この公示送達が行われると、裁判所に相手方である賃借人が出席することはほとんどないため、賃借人が欠席したまま、１回の裁判期日で審理が終了することになります。その際、証拠調べを経た上でないと後に判決を下すことができませんので、賃貸借契約書や解除の通知をした内容証明郵便等の証拠を準備する必要があります。
このような流れを経て、建物を明け渡すことと、未払賃料の支払うことを内容とする判決が賃借人に下されることになります。

(３)　強制執行手続の申立と強制執行の実施
判決を取得するのみでは、賃貸物件を空にすることはできず、別途、強制執行手続を取る必要があります。
強制執行の申立（本件では，建物明渡執行の申立）をするには，判決が賃借人に送達されたことを証明する「送達証明書」と「執行文」というものが必要となります。これらの書面は裁判所の書記官に申請して入手します。

次に，建物明渡執行の申立と動産執行の申立を行います。これらの申立は，建物の所在地を管轄する地方裁判所に所属する執行官あてに行うことになります。
ここでのポイントは，動産執行の申立を行うことにあります。動産執行の申立を行うことで，賃貸物件内の家財道具等を競売によって処分することが可能となります。

以上のような手続を経ることで，裁判所に訴状を提出してから強制執行完了までにトータルで約６か月程度の時間をみておけば、適法に賃貸物件を空にすることができます。
もっとも、建物明渡執行の申立書の作成の際についても、訴状作成の時と同様、明渡し部分の特定が十分にできていないと、明渡しを実現することができないおそれがあります。また、強制執行を現実に行う際には、執行官との日程調整などを行う必要があったりするなどの煩わしさもあったりします。

(４)　問題のある対応例
上記のような手続を行うと，それなりの時間も費用もかかって面倒だと考えて，賃貸人が，行方不明になっている賃借人の承諾を得ることなく，鍵を使って無断で賃貸物件の室内に入って，中にある家財道具等を廃棄処分して，賃貸物件を空にしてしまおうと考えたくもなるでしょう。

特に，賃貸借契約書の中に，賃借人が無断で退去した場合には，賃貸人が室内に入ることができ，室内の家財道具等の動産類を廃棄処分することに賃借人は異議を述べないといった規定があるならば，なおさらそのように考えることもあるでしょう。

しかし，仮に，賃貸借契約書に上記のような規定があったとしても，裁判手続によらないで，賃貸人が実力でもって，建物の明渡しを実現することは，原則として，自力救済行為として違法となり、民事上の不法行為に該当することになります。

それゆえ，もしも法律の定める裁判手続を経ずに賃貸物件を空にするような行為をした場合には，後に，行方不明となっていた賃借人から，勝手に室内に侵入した点や家財道具を賃借人に無断で処分した点を違法性があると主張して損害賠償を求める訴えを提起してきたときに，賃貸人に対する不法行為に基づく損害賠償責任が認められるおそれもあります。
そのような事態を避けるためにも，賃貸物件を空の状態にする際には，弁護士を利用して法律の定める手続に則ることが必要といえるでしょう。

当事務所では、強制執行の申立等、不動産明渡しに関する業務を多数手がけております。