立退き料を支払わなくて良い契約

立退料を支払わずに済むように、物件を賃貸する手段はないでしょうか？

2000年3月1日に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」において導入された定期借家制度を利用すれば，立退料を支払うことなく，契約期間の満了により建物の明渡しを求めることが可能となります。

１　定期借家契約の家主にとってのメリット

（１）期間満了で必ず契約終了する
従来の借家契約の場合、賃貸借の期間が満了しても，家主が借家人に明け渡しを求める正当な理由がないと契約は更新されますが，定期借家契約は賃貸期間満了により確定的に終了し，契約の更新はありません。そのため，従来の借家契約の解約の際に求められた「正当事由」や立退料は不要となりますし，契約期間の満了により常に明け渡しを受けることができるので，家主としては将来の見通しが付けやすくなります。

また，借主が引き続き住むことを希望した場合には，更新することもできるのですが、この際には，大家が更新するか否かのキャスティングボードを握ることができるので，あらためて敷金・礼金を要求したりすることがしやすくなります。

（２）特約による賃料の値上げが容易になる
賃料改定特約がある場合に，従来の借家契約において適用のあった賃料増減額請求制度が，定期借家契約には適用されないので，必ず、賃借人は特約どおりに賃料の値上げに応じなければならないことになります。

（３）原則として借主に中途解約権がない
定期借家契約には，借主には原則として中途解約する権利はなく，極めて例外的に２００平方メートル以下の居住用借家で転勤・療養・介護その他のやむを得ない事情ある場合にのみ認められるにすぎません。
そのため，事業用の借家には，借主の中途解約に関する特約を設けなければ、中途解約権はないことになり，家主にとっては，賃料収入の見通しが立てやすくなるといえます。

２　具体的手順

（１）定期借家契約の締結方法
①定期借家契約が成立するためには，公正証書その他の書面による契約でなければなりません。そして，その契約書の中で，期間を定め，かつ契約の更新がないことを記載しておくことも不可欠です。なお，必ずしも公正証書でなくても構いません。
②更に，賃貸人は，「更新がなく，期間の満了により確定的に終了する」内容を契約書とは別に書面を交付して説明しなければなりません。
③上記の書面作成や交付による説明義務を怠った場合には従来の借地借家法の適用のある借家契約となってしまうので注意が必要です。

（２）定期借家契約の終了
①契約期間が１年未満の定期借家契約は，期間の満了により当然に契約は終了します。
②期間１年以上の定期借家契約においては，賃貸人は，期間満了の１年前から６カ月前までの間に，賃借人に期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければならず，これが遅れた場合には，通知の日から６カ月間は、賃貸借の終了を賃借人に主張することはできませんので，この通知をし忘れないように気をつけてください。

当事務所では、定期借家契約に関する業務を多数手がけております。